Em resumoISS é municipal; INSS da obra é federal. São obrigações diferentes: pagar uma não quita a outra.
Um de cada governo, sobre bases diferentes
O ISS é da prefeitura. A Lei Complementar 116/2003 diz que o imposto "tem como fato gerador a prestação de serviços constantes da lista anexa" e que "contribuinte é o prestador do serviço". Ou seja: quem deve o ISS, em regra, é quem executou a obra. A mesma lei deixa o município atribuir a responsabilidade a terceira pessoa ligada ao serviço. É por aí que a prefeitura chega ao dono da obra.
A construção está na lista da lei em dois itens. O 7.02: "Execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica e de outras obras semelhantes"; o item segue com sondagem, escavação, terraplanagem, pavimentação, concretagem e montagem. O 7.05: "Reparação, conservação e reforma de edifícios, estradas, pontes, portos e congêneres". Construir cai no 7.02. Reformar, no 7.05.
Onde o ISS é devido e sobre o quê. Para o 7.02, a lei diz que o imposto é devido no local "da execução da obra"; para o 7.05, no local "das edificações em geral". A base é o preço do serviço, e a lei tira dela "o valor dos materiais fornecidos pelo prestador" nos dois itens. Guarde a nota de material separada da nota de serviço: a prefeitura lê uma coisa, a Receita lê outra.
O INSS da obra é federal e corre na Receita. A Lei 8.212/91 diz que o proprietário, o incorporador, "o dono da obra ou condômino da unidade imobiliária" são solidários com o construtor pelas obrigações com a Seguridade Social, "qualquer que seja a forma de contratação". A conta nasce da mão de obra da construção, reforma ou demolição e é apurada no Sero, a partir do cadastro da obra (CNO), pelo rito da IN RFB 2.021/2021.
Por que pagar um não quita o outro. Credor diferente: prefeitura de um lado, União do outro. Base diferente: preço do serviço de um lado, mão de obra do outro. Papel diferente: o ISS aparece no processo do habite-se; o INSS da obra aparece na certidão da obra, que a lei federal prevê para o proprietário "quando de sua averbação no registro de imóveis". Habite-se na mão não é certidão da obra. É o papel da prefeitura.
O que o dono confere. No papel de conclusão da prefeitura: se ela tratou o ISS da obra e se a área construída está certa. Em várias cidades a prefeitura pede a quitação do ISS antes de emitir o habite-se; confira na carta de serviços da sua cidade. Na certidão da obra: número do cadastro da obra (CNO), área e endereço iguais aos do habite-se. Os dois governos conversam entre si; você é quem precisa saber que são duas contas.
Como conferir as duas contas sem misturar
- Separe as notas por tipo: material de um lado, serviço do outro, cada nota com data, CNPJ ou CPF de quem emitiu e o endereço da obra. O ISS olha o serviço; a conta federal olha quem trabalhou.
- Descubra quem era o prestador: empreiteiro com empresa, pedreiro autônomo, você mesmo administrando. Isso define de quem a prefeitura cobra o ISS e como a Receita lê a mão de obra.
- Leia o habite-se inteiro: veja se a prefeitura tratou o ISS no processo e confira a área construída. Área errada aqui segue errada para o cartório e para a Receita.
- Confira a obra na Receita: consulte o cadastro da obra (CNO) no e-CAC. Habite-se emitido não cria cadastro nem faz análise. Se a obra não está lá, a conta federal ainda nem começou.
- Só então pense em certidão da obra: ela sai depois da análise e da declaração. Se o cartório, o banco ou o comprador pediram, é esse o caminho. Dono de obra: conte a situação pela triagem. Profissional: entre pela página para profissionais.
O que dá para responder agora e o que depende da obra
Como o processo funciona
- O ISS é municipal, incide sobre o serviço de construção (itens 7.02 e 7.05 da lista anexa à LC 116/2003) e tem como contribuinte o prestador do serviço
- O INSS da obra é federal: o dono da obra responde solidariamente com o construtor (Lei 8.212/91, art. 30, VI), e a certidão da obra é prevista para a averbação (art. 47, II)
- A lei federal manda a prefeitura informar à Receita a relação de alvarás e habite-se concedidos (Lei 8.212/91, art. 50)
- A análise da obra na Receita segue a IN RFB 2.021/2021, no Sero, a partir do cadastro da obra (CNO)
A resposta para esta obra
- A lei de ISS da sua cidade, que define alíquota, responsável e o que a prefeitura pede no habite-se
- Quem executou a obra e como foi pago
- Se a obra está no cadastro da obra (CNO) e se a análise foi feita
- O que o cartório, o banco ou o comprador pedem por escrito
Perguntas frequentes
Já paguei o ISS na prefeitura. Quitei a obra?
Quitou o serviço com a prefeitura. A obra tem outra conta, na Receita, sobre a mão de obra, e o recibo do ISS não entra nela. Confira no e-CAC se a obra está no cadastro da obra (CNO). Se não está, a parte federal ainda nem começou.
Casa pequena, feita por mim e pela família. Pago os dois?
O ISS depende de ter havido serviço contratado; se ninguém prestou serviço, pergunte à prefeitura como ela trata obra própria. Na Receita, a lei prevê que a construção residencial unifamiliar, de uso próprio e tipo econômico, feita sem mão de obra assalariada, não deve contribuição, "observadas as exigências do regulamento". A palavra que pesa é regulamento: isso se prova na análise, não se declara.
Meu pedreiro era autônomo. Não registrei ninguém. O ISS é dele?
Pela lei complementar, o contribuinte do ISS é quem presta o serviço, e a cidade pode passar a responsabilidade a quem contratou. Na Receita, o autônomo é mão de obra da sua obra, e o recibo dele é o que prova quanto foi pago e quando. Sem recibo, a Receita presume.
Financiei pela Caixa. O banco não descontou isso?
O banco não recolhe ISS nem INSS da obra por você. Ele libera parcelas por medição e, no fim, costuma pedir a certidão da obra ou a averbação. Se a obra foi por construtora, o ISS em regra é dela, salvo se a lei da sua cidade passar a responsabilidade a você; na conta federal, você continua solidário.
Meu contador cuida do ISS. Ele cuida do INSS da obra também?
Pergunte a ele, por escrito. ISS e INSS da obra correm em sistemas diferentes, com procuração diferente. Se o contador não abriu o cadastro da obra (CNO) nem fez a análise no Sero, a conta federal está aberta. Ele continua no caso: a equipe faz a parte da Receita e ele acompanha.
Tenho todas as notas de material. Elas abatem o quê?
No ISS, o material fornecido pelo prestador sai da base, por lei. Na conta federal, material não é mão de obra: o que muda a conta é a prova de quem trabalhou e de como foi pago. Guarde as notas de material; elas provam data e obra. Só não espere que elas paguem a parte da Receita.
Fontes
Fontes consultadas
Consulte os documentos usados neste conteúdo. Em caso de mudança, a orientação mais recente do órgão responsável é a que deve ser considerada.
- Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021Receita Federal · acesso em 29/08/2026
- Cadastro Nacional de Obras (CNO)Receita Federal · acesso em 28/08/2026
- Sistema Eletrônico para Aferição de Obras (Sero)Receita Federal · acesso em 28/08/2026
- Como regularizar minha obraReceita Federal · acesso em 29/08/2026
- Emitir certidão de obraReceita Federal · acesso em 28/08/2026
- Perguntas frequentes sobre construção civilReceita Federal · acesso em 29/08/2026
- Já terminei minha obraReceita Federal · acesso em 29/08/2026
- Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003 (arts. 1º, 3º, 5º, 6º e 7º; itens 7.02 e 7.05 da lista anexa)Presidência da República, Planalto · acesso em 30/08/2026
- Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991 (art. 47, II: certidão da obra na averbação; art. 50: dever do município de informar alvarás e Habite-se)Presidência da República, Planalto (texto compilado) · acesso em 30/08/2026O que a fonte prova: Texto vigente do art. 47, II, e do art. 50; não diz o que cada Corregedoria estadual exige na averbação.Vigência: Texto compilado com alterações posteriores; conferir a redação vigente no próprio Planalto.